Arrendamiento de inmuebles en España: buenas noticias para no residentes extracomunitarios

Una reciente sentencia de la Audiencia Nacional (SAN 3630/2025, de 28 de julio de 2025) ha reconocido el derecho de los no residentes a deducir gastos relacionados con el arrendamiento de inmuebles en España, en igualdad de condiciones que los residentes comunitarios.

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Antecedentes normativos: ¿de dónde venimos?

De acuerdo con la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), los no residentes extracomunitarios, propietarios de inmuebles en España, no podían deducir los gastos asociados al arrendamiento del inmueble. Esta posibilidad estaba reservada únicamente a residentes en países de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo (EEE) con intercambio efectivo de información tributaria.

No obstante, recientes resoluciones judiciales han reconocido el derecho de los residentes extracomunitarios a deducir dichos gastos en igualdad de condiciones que los residentes comunitarios, aunque este criterio aún no ha sido asumido por la Administración Tributaria.

Origen del litigio: ¿qué desencadenó la reclamación?

La controversia surgió tras la solicitud de rectificación de varias autoliquidaciones complementarias del IRNR por parte de una contribuyente residente en Estados Unidos, propietaria de un inmueble en Barcelona, que venía declarando los rendimientos por arrendamiento.

La Agencia Tributaria denegó la rectificación, lo que llevó a la contribuyente a presentar reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), alegando vulneración del Convenio de Doble Imposición (CDI) entre España y Estados Unidos.

El TEAC desestimó la reclamación, argumentando que, conforme a lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley del IRNR, la deducción de gastos está limitada a contribuyentes residentes en la UE o en el EEE con intercambio efectivo de información. Añadió, además, que la contribuyente puede deducir en su impuesto personal en su país de residencia el importe pagado en España, de modo que no se producía perjuicio fiscal.

Determinación de la Audiencia Nacional

La contribuyente acudió a la vía contencioso-administrativa. La Audiencia Nacional revocó la resolución administrativa y estimó su recurso, basándose en:

• La normativa interna debe interpretarse conforme a la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y al principio de no discriminación recogido en los convenios de doble imposición, como el CDI España-EEUU (art. 25).
• La diferenciación entre contribuyentes comunitarios y extracomunitarios vulnera el principio de igualdad de trato y la libre circulación de capitales (art. 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea).
• El CDI entre España y EEUU garantiza la no discriminación, y los mecanismos de intercambio de información entre ambos países eliminan el riesgo de doble deducción.

El Tribunal añadió que, en casos de terceros Estados, no siempre son aplicables de forma automática las libertades del mercado interior, pero deben valorarse los tratados bilaterales, los principios constitucionales y la jurisprudencia que extiende dichas garantías.

Jurisprudencia europea y española aplicable

La Audiencia Nacional resaltó que una interpretación contraria resultaría incompatible con el Derecho de la Unión y su jurisprudencia, destacando que:

• El TJUE ha reconocido en diversas sentencias que la prohibición de discriminación se extiende a residentes de terceros países (ejemplo: en materia de Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).
• El Tribunal Supremo ha aplicado esta doctrina en casos de fiscalidad internacional relativos a fondos de inversión extranjeros.
• La Dirección General de Tributos, en consultas vinculantes como CV3151-18 y CV3193-18 (diciembre de 2018), también reconoció este criterio.

En consecuencia, el Tribunal concluye que el art. 63 del TFUE y su interpretación por el TJUE impiden limitar la deducción de gastos exclusivamente a residentes de la UE o del EEE. La deducción es posible siempre que los gastos estén directamente vinculados con los rendimientos obtenidos en España y guarden un nexo económico inseparable con la actividad de arrendamiento.

Alcance e implicaciones de la sentencia

El fallo judicial genera importantes consecuencias:

1. Reconocimiento de igualdad de trato fiscal: los residentes extracomunitarios podrán deducir gastos en arrendamientos en España en las mismas condiciones que los comunitarios, siempre que su CDI recoja el principio de no discriminación.
2. Posibilidad de solicitar devoluciones por ingresos indebidos en ejercicios no prescritos, siempre que se reúnan las condiciones necesarias.
3. Potencial revisión de la diferencia de tipos impositivos (24% para extracomunitarios y 19% para comunitarios), asunto que podría abordarse en futuros pronunciamientos.
4. Eventual extensión de la reducción del 60% (o incluso hasta el 90%) aplicable al rendimiento neto de arrendamientos de vivienda, actualmente vetada a no residentes, lo que plantea un debate sobre una posible discriminación adicional.

Conclusiones

La sentencia de la Audiencia Nacional constituye un hito en la equiparación fiscal entre contribuyentes comunitarios y extracomunitarios en materia de arrendamiento de inmuebles en España. Corrige una discriminación persistente y abre la vía a reclamaciones de devoluciones por ejercicios no prescritos.

A la espera de la presentación de un posible recurso de la Abogacía del Estado ante el Tribunal Supremo, esta resolución marca un avance significativo en la extensión de derechos fiscales a residentes extracomunitarios, reforzando los principios de no discriminación, proporcionalidad y coherencia del sistema tributario español con sus compromisos europeos e internacionales.

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