Kiinteistö luovutuksen kohteena – älä unohda näitä asioita

Kiinteistöjen luovutuksia tehdään Suomessa lukumääräisesti paljon – viime vuosina vuositasolla yli 80 000. Kiinteistön luovutus on merkittävä oikeustoimi ja maapohjan omistusoikeuden siirtymiseen liittyy huomattavia taloudellisia arvoja. Yksityiskohdilla on usein myös huomattava merkitys.

Onnistunut kiinteistöluovutus syntyy hyvällä suunnittelulla ja huolellisella tietojen tarkistamisella. Ostajalla on syytä miettiä ensi alkuun kenelle tai minkä yhtiön taseeseen kiinteistö hankitaan. Lopputulokseen vaikuttavia asioita ovat usein käyttötarkoitus, tavoitteet, rahoitus ja käytettävissä olevat vakuudet, riskien hajauttaminen sekä tuottojen ja arvonnousun kanavointi. Kiinteistön luovutuksissa on syytä välttää sarjatoimia, sillä omistusta ei lähtökohtaisesti voida vaihtaa ilman veroseuraamuksia.

Mitä usein unohtuu?

Varainsiirtovero maksetaan kiinteän omaisuuden osalta ja kauppakirjan kirjauksilla voidaan saada merkittäviä verosäästöjä irtaimen omaisuuden kuten liittymäsopimusten erottelulla. Mikäli kunnalla on etuosto-oikeus lunastaa myyty kiinteistö etuostolain edellytysten täyttyessä, ostajan kannalta on tärkeää etukäteen pyytää kunnalta tieto, aikooko kunta käyttää etuosto-oikeuttaan.

Kiinteistön ainesosa- ja tarpeistosuhteista ei ole olemassa kattavaa säännöstöä. Tämän vuoksi luovutusta suunnitellessa olisi hyvä mahdollisimman tarkasti selvittää ja luetella sellaiset esineet, jotka jätetään kaupan ulkopuolelle tai vastaavasti jotka kuuluvat kauppaan. Takaisinsaanti taas voi tulla kysymykseen, mikäli velkojan oikeuksia loukkaava luovutustoimi on tapahtunut määräaikana ennen konkurssin alkua. Takaisinsaantivaatimuksen riski on syytä huomioida erityisesti silloin, kun myyjä pyrkii nopeasti ja edullisesti myymään kiinteistöään.

Kiinteistön hankintahinta ei sisällä arvonlisäveroa, mutta ostajalla voi kuitenkin olla oikeus vähentää myyjän suorittama arvonlisävero rakennus-, peruskorjaus- ym. kustannuksista. Vähennyksen perusteena on, että myyjä on antanut selvityksen suorittamastaan arvonlisäveron määrästä ostajalle. Arvonlisäveroa koskevat määräykset ovatkin merkityksellisiä ostajayhtiön kassavirran kannalta, sillä kulujen arvonlisäveroa voi olla mahdollista hakea takaisin. Suunnittelulla voidaan välttää myös mahdolliset saatujen arvonlisäveropalautusten takaisinmaksu.

Tärkeä osa valmistelua on pysähtyä pohtimaan, mitä olennaisia asioita kiinteistöjärjestelyyn liittyy. Tällaisia voivat olla rakennuslupa, rahoitus, investointipäätös, päätös myynnistä, liiketoimintaan tai kiinteistöön liittyvä lupa, tuki tai velvoite. Näiden osalta luovutuskirjan ehtoihin rakennetaan usein lykkäävä tai purkava ehto. Myös kiinteistön kaupan vastuista on syytä sopia huolellisesti.

Muista nämä:

• Liittymien ym. irtaimen omaisuuden erittely
• Kunnan etuosto-oikeuden osalta ennakkotiedon hakeminen
• Kiinteistöinvestointien arvonlisäveropalautus
• Kiinteistöön liittyvien tukien ja lupien selvittäminen ml. tarvittaessa arava-säädökset
• Takaisinsaantiriski
• Mitä kaupan kohteeseen kuuluu ja mitä ei: ainesosiksi ja tarpeistoksi katsottavat esineet
• Yhtiöoikeudelliset päätökset ja nimenkirjoitusoikeudet (prokura ei oikeuta kiinteistön luovuttamiseen)

Varmista nämäkin usein selvänä pidetyt asiat

Kiinteistöllä tarkoitetaan rajoiltaan määrättyä aluetta, joka on itsenäisenä yksikkönä merkitty kiinteistörekisteriin. Varsinaisten kiinteistöjen lisäksi luovutuksissa joudutaan jatkuvasti tekemisiin määräosan ja määräalan luovutusten kanssa. Määräosasta puhutaan silloin, kun kiinteistön omistusoikeus on jakaantunut murto-osittain useamman tahon kesken. Määräalalla taas tarkoitetaan kiinteistöön kuuluvaa tiettyä aluetta. Määräalan kaupalla on erityispiirteitä. Usein törmää esimerkiksi tilanteeseen, että osapuolet ovat suunnitelleet tehtäväksi määräalan kaupan, vaikka määräala ei ole erotettavissa erilliseksi kiinteistöksi ja luovutus olisi tarkoituksenmukaista tehdä määräosan luovutuksena ja sopia hallinnanjaosta hallinnanjakosopimuksella. Mikäli kaava ja tonttijako mahdollistavat, yhteisomistus voidaan välttää 3D-kiinteistön muodostamisella.

Maankäytön suunnittelu ja maaperän pilaantumisasiat ovat varsinkin teollisuusalueilla eräs keskeisimpiä kiinteistön luovutusten yhteydessä huomioon otettavia seikkoja. Usein kuitenkin törmää tilanteeseen, ettei ennen luovutusta ole varmistauduttu siitä, mahdollistaako kiinteistö suunnitellun käyttötarkoituksen, minkälaisia päätöksiä maankäytön suhteen on tehty tai on tekeillä ja onko kiinteistöllä mahdollisesti säilytetty tai käsitelty aineita, jotka ovat aiheuttaneet maaperän pilaantumista.

Eteeni tulee myös kiinteistöjä koskevia sopimuksia kuten varaus- tai purkusopimuksia, jotka eivät täytä maakaaren muotomääräyksiä. Kiinteistön luovutuksissa tulee noudattaa kiinteistönkaupan ”ankaria” muotomääräyksiä, vaikkakin lähtökohtana on sopimusvapaus. Ollakseen pätevä luovutuskirjan tulee olla kiinteistön luovutuksia sääntelevän lain eli maakaaren muotomääräykset täyttävä.

Varmista aina luovutusta suunnitellessa:

• Lainhuutotodistus: Omistusoikeus, erottamattomat määräalat, huudattamattomat saannot, palstatiedot
• Rasitustodistus: Panttikirjat, kiinnitystiedot, erityiset oikeudet kuten maanvuokraoikeus, laitekirjaukset
• Kiinteistöjärjestelmäote: Kaavoitus ja käyttötarkoitus, kiinteistötoimitukset, rasitteet ja käyttöoikeuden rajoitukset (oikeutettu vai rasitettu), osuudet yhteisiin alueisiin ja erityisiin etuuksiin
• Karttakuva: Kiinteistön rajat
• Pantinhaltijan suostumus
• Kaavakartta- ja määräykset: Rakennusoikeuden määrä, rakennusten sijoittaminen, rakennustapa, rakentamisrajoitukset
• Rakennusten kunto ja luvat mm. loppukatselmus
• Maaperän puhdistamista koskevat ja muut kiinteistön kaupan vastuut
• Ympäristöluvat (kaupan kohde ja/tai naapurikiinteistö)
• Kiinteistöön liittyvät sopimukset: Hallinnanjako-, rasite-, yhteisjärjestely- ja/tai maankäyttösopimus, liittymäsopimukset, maanvuokrasopimus tai liikehuoneiston vuokrasopimus, urakkasopimus
• Viranomaisten päätökset maankäytön suhteen
• Saako määräala oikeudet yhteisiin alueisiin ja erityisiin etuuksiin sekä kumpi alue jää ns. kantatilaksi

Luovutuksen jälkitoimia

Muistathan myös suunnittelu- ja toteutusvaiheen jälkeen kiinteistön luovutuksen jälkitoimet. Luovutuksen jälkeen tulee hakea lainhuutoa ja suorittaa varainsiirtovero kuuden kuukauden kuluessa luovutusasiakirjan allekirjoittamisesta. Lisäksi tulee huolehtia muun ohella muista mahdollisista kirjaamisasioista, liittymien siirroista ja ilmoituksista asianmukaisille tahoille.

Hyvä suunnittelu poistaa riskejä ja usein myös parantaa neuvotteluasemaa.

Tarvitsetko apua? Ota yhteyttä asiantuntijoihimme.